През 2010 г., когато градът на Лос Анджелис за първи път предложи разширяване на леката железопътна система Green Line на юг до зоната Redondo Beach Galleria / Torrance, собствениците на имоти в района изразиха загриженост относно икономическото въздействие, което подобно разширение може да окаже върху домовете им и търговски заведения. Това отчасти е причината, поради която от 2018 г. отделът на метрото (преди известно като MTA) все още изучава въпроса. Като такива, има няколко неща, които близо десетилетие на дебат могат да ни кажат за това как разширението на железопътната линия във вашия квартал може да повлияе на ценностите ви на имоти.

Какво определя стойността на имота?

Въпросът е сложен. Това е така, защото в определянето на стойностите на имотите участват много фактори, от които достъпността на обществения транспорт е само една. Транзитните линии (включително автобусни гаражи и железопътни дворове) често се изграждат в непосредствена близост до индустриални зони и скоростни пътища - и двете използване на земята имат отрицателен ефект върху стойностите. В допълнение, ограничителното регулиране на земеползването може да предотврати увеличаването на стойностите на имотите чрез ограничаване на развитието. И накрая, районите, където се изграждат бързи транзитни линии, се различават значително по отношение на икономическата си жизненост и разпределението на доходите на домакинствата.

Исторически сравнения

В исторически план повечето проучвания на транзитния ефект показват, че близостта до транзита увеличава стойностите на имотите (което е чудесна новина за пътниците на зелено и други, които са решени да направят транзита част от живота си). Проучванията са установили положителен ефект между стойностите на жилищната или търговската собственост и бързия железопътен транзит в няколко града, включително Вашингтон, Колумбия, района на залива Сан Франциско, Ню Йорк, Бостън, Лос Анджелис, Филаделфия, Портланд и Сан Диего. Изследванията в Атланта и Маями обаче показват смесени резултати. В Атланта районите с по-високи доходи в близост до железопътни гари показват спад на стойността на имотите в едно проучване, докато районите с по-ниски доходи показват увеличение на стойността. В Маями почти не се увеличава стойността на имотите в близост до станциите му MetroRail.

Докато жилището в рамките на пешеходно разстояние от станция често може да изисква премия, някои проучвания показват, че животът до една може да намали стойностите на имотите. Проучване от 1990 г. в района на залива Сан Франциско установи, че домовете на 300 метра от гара Калтрейн се продават със средна отстъпка от 51 000 долара, докато домовете в рамките на 300 метра от леката железопътна станция Сан Хосе VTA се продават със средна отстъпка от 31 000 долара. Същото проучване установи, че живеенето в близост до станция на метрото BART няма никакво вредно въздействие и друго проучване установи, че подобна ситуация е вярна и в Портланд.

Достъпност

Ефектът от транзита върху стойностите на свойствата варира в зависимост от няколко променливи.

1. Ефектът е най-силно изразен на сушата на пешеходно разстояние от станция, като обикновено се смята, че е в рамките на една четвърт до половина мили. Лесността за достъп до гара с кола има малък ефект.
2. Колкото по-голям достъп до заетост предлага железопътната линия, толкова по-добро влияние ще има върху стойностите на имотите, както за жителите, които се намират на работа, така и за бизнеса, привличащ служители.
3. Колкото по-голямо е значението на транзита за целия регион, толкова по-голямо е въздействието върху стойностите на имотите. По-ценно е да живеете или да наемате офис пространство по-близо до по-големи системи, които пренасят пътници на повече места, отколкото да живеете или да наемате близо до по-малки системи.
4. Наличието на разгъната земя в близост до гари има по-положително въздействие върху стойностите на имотите, отколкото ако земята е ограничена от застрояване. По този начин е важно градовете да заемат проактивна гледна точка и да насърчат транзитно ориентираното развитие, ако искат да реализират пълните ползи от изграждането на железопътна линия. Сан Диего е може би градът, който е имал най-голям успех в агресивното промотиране на станционни станции за транзитно ориентирано развитие.

Достъпността, която предлага железопътната линия, влияе на получената промяна в стойностите на свойствата. Например, жп линия за пътуване само в пиков период може да направи еднофамилни домове, чиито жители може да имат традиционна работа и да притежават автомобил за използване вечер и почивни дни, по-ценни. Същата линия на пиков период може да има малък ефект върху многофамилните жилища с голям процент от жителите, които са зависими от транзита. По подобен начин работодателите с традиционните работни дни могат да платят премия, която да бъде разположена в близост до железопътните гари на градския транспорт, докато на дребно и други работодатели, които предлагат нетрадиционни часове, не могат.

Въпросът за достъпността също предполага, че с развитието на железопътната система в даден регион и разширяването на сушата в близост до железопътни гари, които преди това не са имали увеличение на стойността, може да стане така, когато се отворят допълнителни жп линии Стойностите на свойствата могат допълнително да се увеличат, ако натискът върху развитието стане толкова голям, че кодоните за зониране в крайна сметка се отпускат. Непрекъснатото покачване на цените на бензина също прави все по-ценно да живеете в близост до транзитни станции.

Автобусни линии и ценности на имотите

За разлика от железопътния транспорт, малко проучвания са изследвали ефекта на бързия транспорт на автобусите върху стойностите на свойствата. Често цитирано предимство на бързия транзит на автобуса е, че е гъвкав и лесно може да бъде променен. Това предимство вероятно е недостатък по отношение на ефекта, който бързият транспорт на автобус има върху стойностите на свойствата в сравнение с железопътните линии. Възможно е разработчиците да имат по-малка вероятност да изграждат около транспортна опция, която теоретично може да бъде прекратена по всяко време. Въпреки това, едно от първите проучвания по тази тема, което разгледа Източното шосе в Питсбърг, установи значително, но малко увеличение на стойностите на имотите за резиденции в близост до източна автогара.

Факторът на неприятностите

Установено е, че неприятният фактор е проблем главно в тихи и крайградски райони. Вроденият по-силен характер на зоните с по-голяма плътност маскира въздействията, ако има такива, на транзитна линия, особено железопътна. Неудобството да живеем до станция може да бъде преодоляно чрез внимателно планиране за предпазване от шума и зрителното замърсяване от съседни имоти. Хората, които са посетили района на Сан Франциско, могат да удостоверят, че Калтрейн е много по-силен от BART или леки железопътни влакове.

Нов подход

Някои защитници на транзита твърдят, че една транзитна линия може да увеличи стойностите на собствеността до толкова значително, че увеличението на получените данъци върху собствеността може да плати за значителна част от капиталовите разходи на железниците. Някои политици в Торонто са привърженици на използването на този нов подход за финансиране на данъчни плащания, за да помогнат за плащането на градското разширение на метрото Sheppard.

Като цяло е установено, че наличието на железопътен транзит като цяло има значителен, но лек благоприятен ефект както върху стойностите на жилищните, така и на търговските имоти, с изключение на жилищните колети, разположени непосредствено до гарата. В някои от тези случаи, но не във всички случаи, собствениците на имоти са забелязали леко понижение на стойностите на имотите поради нежелания фактор.